大灣區商業物業投資市場活躍

預計今年全年成交額超過500億元人民幣 投資者放眼二、三線城市 工業物流、冷凍鏈、數據中心受捧

• 廣州及深圳成交額連續四年超過500 億元人民幣，預計今年全年可保持該水平，成交更擴闊至區內二線城市。
• 外資進一步加強大灣區投資，為華南地區的低資產配置，作地理策略性資產佈局。
• 傳統物業類型仍為交易主力，但隨着大灣區內交通網絡日趨完善，為新型物業提供發展優勢，工業物流、冷凍鏈、數據中心亦漸獲投資者青睞。

香港 - Media OutReach - 2021年8月12日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2021上半年大灣區商業物業投資市場回顧及展望。近年大灣區發展迅速，交通網絡日趨完善，帶動產業轉型，為區內物業投資帶來新格局。除了深圳及廣州以外，投資者亦將目光放至其他二線城市，投資項目亦日趨多元化，從傳統的寫字樓及商場，到工業物流、冷凍鏈及數據中心等新興物業類型也納入資產組合考慮。

資料來源：戴德梁行圖一：近年大灣區商業物業投資成交金額圖二：內資及外資投資額比例圖三：近年大灣區各類商業物業類型成交金額佔比圖四：2020至2021年大灣區倉儲物流、數據中心成交案例

大灣區商業物業投資成交金額

自大灣區概念於2017年推出以來，瞬即引起自用買家、私人投資者及基金的關注，商業物業投資交投變得活躍，廣州及深圳的成交額連續四年超過500億元（人民幣，下同），當中包括李寧、喬丹體育、深高速均在深圳置業作為總部，另廣州則在TMT企業的帶動下，亦令小型單棟物業得到自用買家的青睞。

2019年更是大灣區商業物業投資市場發展的分水嶺，隨着「粵港澳大灣區發展規劃綱要」正式公佈，其他城市的商業物業投資機遇亦開始浮現，令成交更擴闊至廣深以外其他大灣區城市，金額亦由2019年的27億元（佔比4%），增至2020年34億元（佔比6%），今年上半年亦錄得超過2億元（佔比1%）相關交成，預計今年全年大灣區交投會超過500億元水平，證明投資者仍然保持一定熱情。（圖一）

大灣區投資者分佈

至於市場資金來源方面，大灣區過去都以內資為主，佔逾八成投資金額比例，但其實外資亦一直高度關注這個市場，該類買家佔比逐年增加，特別是廣州，由於宏觀經濟表現突出、消費能力強勁，加上市場可售核心位置優質綜合商業組合稀缺，令廣州成為外資的投資焦點。

戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士表示：「自2018、2019年起，外資進一步加強大灣區投資部署，其投資額佔比由過往的20%以下水平，躍升至今年的約25%（圖二）。我們認為，這是因為外資向來在華南地區的資產配置較低，而大灣區作為國家重要戰略地區，則為他們提供了黃金機遇，藉投資商業物業作地理策略性資產佈局，故該類成交亦日趨增加，相信外資會繼續在大灣區內不同城市尋找新的投資項目。」

大灣區商業物業投資類別

在大灣區強勁消費力的刺激下，商業成交頻繁（圖三）。於不同商業物業類別中，以廣深地區的寫字樓和商場等傳統物業類型成交佔比最大。由於商業物業的資產價格回調，許多自用買家、私人投資者頻頻收購物業作為總部，超大型交易的主要投資人仍以保險資金為主，如深圳更首次出現大型綜合項目成交，由平安保險以66億元向萬科購入萬科雲城資產項目，預計今年深圳商業物業的成交宗數將創歷年新高，總成交額恢復往年水準，平均成交規模下滑，每宗成交額約10 億元，略低於往年水平。

至於廣州由於核心位置優質寫字樓較為稀缺，投資者放眼其他項目，例如商場。2021年上半年，該類交易佔比大升至佔整體商業物業成交額的三成以上，如領展於今年購入廣州的太陽新天地，成交價為32.05億元，自用型買家則頻繁收購單棟寫字樓物業。

此外，隨着大灣區的公共交通網絡日趨完善，不只大大縮短交通時間及距離，更帶動產業轉型，吸引人口流入，令二、三線的城市經濟起飛，從而衍生新型商業物業投資項目——工業物流、冷凍鏈、數據中心等，這些項目均受到投資者的青睞，更接連錄得成交（圖四）。

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生總結說：「大灣區的本地投資者及資金雄厚的房地產基金轉趨活躍，開始密切留意市場上的投資機遇，令今年上半年的商業物業市場交投明顯增加。隨着區內更多交通及基建設施日趨完善，加上政策驅動，其他大灣區城市受到越來越多投資人關注，相信更多投資者會放眼深廣以外的二線城市，投資項目亦會由傳統的寫字樓及商場，拓展至工業物流、冷凍鏈、數據中心，令區內的新型商業物業市場更為多元化。」

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圖片說明：

相片一：戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生（左）及戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士（右）。

相片二：戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生（左）及戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士（右）。

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