雖經歷香港史上最龐大租金跌幅 尖沙咀位列亞太區最昂貴購物街之首
- Written by Media Outreach
銅鑼灣區租金下降43%
香港、東京、悉尼分列亞太區三甲
香港 - Media OutReach - 2021 年 4 月 22 日 - 戴德梁行最新發表的亞太區《主要大街》 (Main Streets) 報告顯示，亞太地區內三分之二的零售帶於 2020 年出現租金下降，當中香港的銅鑼灣區租金下跌 43% ，跌幅最劇烈。銅鑼灣過去兩年均居全球零售租值最昂貴地段，然而 2020 年改由尖沙咀登上最昂貴地段的首位。中環及尖沙咀的零售租金亦分別按年下跌 42% 及 35% 。平均而言，截至 2020 年第四季，香港的零售空間 租值下降 38% 。
戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生 指：「 尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異，主要源自業權擁有者多元化 的 因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區，相較於銅鑼灣羅素街，其業權擁有者比較集中， 因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合，達至品牌效應 。經濟下行時，集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶，所以能維持較穩定的市場狀況。」林先生同時認為：「展望未來，國際間旅遊有望於 2021 年較後期恢復， 加上穩定商戶組合的支持 ，我們預期尖沙咀區的零售 租金 表現將會率先復甦。」
與區內所有市場相比，中國大陸的零售業務所受影響最輕微，平均租金跌幅為 5% 。北京中央商務區租金於 2020 年下降 14% ，然而深圳羅湖區的租務卻出現最大的 5% 增長。
戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生 指出 ： 「儘管香港的平均零售租金於 2020 年下跌 38% ， 高踞首位尖沙咀的租金較第二位的東京銀座 仍 然高出 31% 。 除卻疫情及經濟下行影響 ， 這現象正反映香港異常高昂的零售租金。 」
戴德梁行亞太區 洞見與分析主管 Dominic Brown 博士 指出： 「新冠肺炎期間的主要帶動市場運作因素，即國際關閉邊境出入、封城及在家工作等措施，在所有地區均適用。因此亞太地區的租金成本排名沒有太大變化，最起碼在首 10 位的城市，香港 、 東京 、 悉尼 、 首爾和大阪仍然雄踞在內。 」
2020 年第四季度按市場計最昂貴零售區域（每年每平方尺美元）
2020 年排名 | 2019 年排名 | 市場 | 位置 | 租金 |
1 | 1 | 香港 | 尖沙咀 | $1,607 |
2 | 2 | 東京 | 銀座 | $1,223 |
3 | 3 | 悉尼 | Pitt Street Mall | $974 |
4 | 5 | 首爾 | 明洞 | $930 |
5 | 4 | 大阪 | 心齋橋筋 / 御堂筋 | $805 |
6 | 6 | 上海 | 南京西路 | $600 |
7 | 7 | 北京 | 中央商務區 | $500 |
8 | 8 | 南京 | 新街口 | $470 |
9 | 9 | 墨爾本 | Bourke Street | $422 |
10 | 10 | 新加坡 | 烏節路 | $421 |
亞洲零售趨勢
- 本土主義堀起 – 購物者更支持本地商家，協助他們於疫境生存。 2020 年由樂天廣告公司（ Rakuten Advertising ）向 8,000 名消費者進行的全球調查顯示， 50% 的家庭表示有增加向本地商家消費。此外，亞太地區的消費者亦更傾向避免進行國際網上購物，顯示他們較願意在本地市場消費。
- 電子商貿增長 – 疫情無可避免令網上零售業務增加，封城及健康因素令買家轉而投向電子平台交易。亞太地區本來已經有著蓬勃的電子業務，所以電子商貿的擴張並不令人意外。根據 e-marketer ，此地區的電子商貿交易額為 2.5 萬億美元，佔全球 3.9 萬億美元總額的 64% 。
- 疫情亦令奢侈品行業發生演化。根據 Bain & Company 指出，奢侈品的網上銷售份額由 2019 年佔 12% 增加至 2020 年的 23% 。然而，要確定這是短期變化還是奢侈品網上零售已開始得到更廣泛接受，現時仍言之尚早。購買奢侈品的消費者大多喜歡親身到店鋪享受優質的銷售服務，但是全渠道營銷的增長仍然會對奢侈品行業的演化產生影響。
展望將來
零售業正面對房地產業內部份最重要的週期性及結構性挑戰，當中部份在新冠疫情前已經出現，其餘則是由於急速且嚴苛的本地及內部人流管制措施而產生。這些問題為高端零售地區帶來不合比例的影響。這些地區不可能即時反彈回復疫情前的表現，原因是國際旅遊復甦緩慢，而同時這亦不表示其會完全消失。全球疫苗注射計劃的展開及進度，與及全球逐步回復正常，將會有助零售業的整體復甦。
對於零售業，短期而言這表示消費者的消費會出現更大分叉：價值導向的概念會持續發展，而奢侈品零售則會更迅速反彈。於 2008 年國際金融風暴後，環球奢侈品零售業大致於 12 至 18 個月內反彈。而中國於 2020 年的經驗亦支持此論點，為奢侈品行業帶來行觀因素。
雖然市場焦點落於現有的顧慮和困境，但不能忽視長遠出現的機會。展望隨後 10 年，亞太區域的經濟將會持續跑嬴全球其他地區，所佔份額將由現時的 36% 增至 40% 。與此同時，中產階級預計同期將會增加超過 15 億。這種種趨勢，加上區內多個市場的實體零售空間仍然不足，特別是東南亞，顯示在現有疫情影響的環境以外仍然存有各種不同的機會。
戴德梁行
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