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香港,中國Media OutReach -2018918- 我們身處的世界日趨全球化,聯繫愈來愈緊密,移民海外以尋求更理想的發展機會日益普遍。然而,選擇移居外國的人會否捨棄故有的文化身分,以便徹底融入新移居地的文化呢?還是極力保留原有的文化特質,在新移居地與「同聲同氣」的「自己人」聚居,繼續互相扶持?

 

香港中文大學(中大)商學院酒店及旅遊管理學院及金融學系聯席助理教授胡榮與澳洲雪梨科技大學的李世基博士攜手進行的研究發現,結果是後者。研究結果顯示,雪梨新移民在置業時,較大機會選擇與原居地文化相近的群體之聚居地,而且更願意為此而付出較高昂樓價錢。

 

在這些新移民之中,來自東亞地區的移民最大機會選擇接近其原居地文化的地點居住,並願意為此付出較高樓價置業,情況尤以華人為甚。

 

胡教授表示:「我們的研究發現,個人的文化背景的確是影響樓價的重要因素之一。」

 

胡教授指出,全球化促進多個社會融合,並為數百萬人帶來了新機遇。因此,雪梨、倫敦、洛杉磯和多倫多等多元文化居民匯聚的超級大都會正在成為新的常態,但我們仍然不太了解新移民與其原生國文化的互動如何影響其個人及財務決策,尤其是在物業市場的投資。

 

有見及此,胡教授和李博士希望藉題為《同中求異還是去異求同?文化背景如何影響移民物業投資決定》的論文探討物業投資者的文化背景及與鄰近群體之間的文化差距,如何影響置業決定(在地點及樓價方面)。

 

在這篇論文中,「大熔爐」比喻不同宗教派別、民族和族群融合為一個獨特的群體;而「族群混處」則指不同的種族群體並不同化,而是各自保留本身獨立身分共存,就如像沙律中混合各式各樣的食材一樣。

胡教授表示:「在一個具有多元文化的城市中,我們希望了解究竟『大熔爐』理論是主流,還是『族群混處』才真正反映實況?換句話說,究竟不同的新移民群體是融合為一,還是各自保留文化獨特性呢?」

 

研究簡介

研究人員的目標是雪梨,這是最大且最多元文化的澳洲城市,其中不少居民都是新移民。根據澳洲人口調查統計局於2011年發表的統計數字,雪梨市區內57%人口都不是原籍澳洲或英國的。

 

是次研究搜集了20062013年間雪梨都會區的個人物業交易紀錄,資料來自專門為銀行、金融市場、專業房地產代理商和消費者提供網上房地產價格資訊的澳洲房地產監察公司(Australian Property Monitors)。研究有關的數據集內容包括交易價格、交易日期、物業地址、買家和賣家姓名,以及相關的物業特點。

 

此外,研究人員亦採用了澳洲人口調查統計局在20062011年的數據,包括郊區的人口統計資料,以了解雪梨人口的民族構成狀況。數據顯示,雪梨在2011年的五大種族群體分別是澳洲人、華人、愛爾蘭人、意大利人和阿拉伯人。

 

研究人員引入了「文化距離」的概念來衡量物業買家的原生文化與物業鄰近群體文化之間的差別。他們採用了吉爾特‧霍夫斯塔德(Geert Hofstede)教授提出的六維文化框架來計算文化距離,該框架獲廣泛用於社會科學研究。該框架包括六個維度(避免不確定性、個人主義、權力距離、男性氣質,長遠定向和放任),各個國家在每個維度都獲分配0100的數值。

 

舉例來說,根據霍夫斯塔德教授的研究(2001年),澳洲和中國在多個維度的文化特質都截然不同,特別是個人主義和長遠定向。

 

研究人員利用複雜的數學公式計算出所有樣本之間的平均文化距離數值為1.99。當然,土生土長的澳洲投資者在所有種族群體中的平均文化距離數值最低,僅為1.35。中國物業買家的平均文化距離數值是2.50。文化距離數值越高,代表買家和社區群體之間的文化差異愈大。

 

如此說來,物業買家和社群之間的文化距離如何影響置業決定呢?

 

文化距離敏感度

一如所料,研究發現文化距離對物業投資者的地點選擇及交易價格有莫大影響。

具體來說,置業人士較有可能選擇的物業,其座落地區擁有與其家鄉更接近的文化,而且更願意付出較高價錢於文化距離較小的地點購入物業。

 

換句話說,文化距離與物業價格成反比關係。買家與鄰近群體之間的文化距離愈大,交易價格便會愈低。

 

根據研究,置業人士與地區之間的文化距離減少一個單位(大約等如範例之中一般澳洲人與一般中國買家之間的文化距離),樓價便會上升1.1%,即是7,382澳元。

 

亞洲人鍾情家鄉文化

更有趣的是,是次研究發現了出身於不同族群的物業投資者對家鄉文化的熱愛程度亦有所不同。

 

胡教授指出:「與歐洲及澳洲買家比較,來自亞洲的投資者更熱愛其家鄉文化,當中尤以華人為甚,也最有可能為了更靠近中國文化群體而付出更高昂的價錢置業。」

 

研究亦發現,若亞洲物業投資者與鄰近群體之間的文化距離減少一個單位,所購置物業的價錢便會相應增加約2%4%;但對於歐洲物業投資者來說,這個效應只會令物業價格上升1.3%

 

究竟原因何在?胡教授解釋,來自中國、印度、馬來西亞、菲律賓及越南等亞洲國家的人士通常在較近期移民澳洲,因此與其原居地國家的文化的感情也較深,或許會展示出對家鄉文化較強烈的感情。

 

然而,相對亞洲移民而言,歐洲人移居澳洲的歷史較長,而他們與澳洲之間的文化距離相對較小,因此更能夠適應本土澳洲社會,心繫家鄉之情亦較薄弱。

 

胡教授認為:「與新近移民群體相比,已落地生根族群的文化距離敏感度或對家鄉文化的熱愛程度亦較弱。」

 

但值得注意的是,中國已成為近年澳洲新移民最主要來源地之一,而且近期有一波龐大的華人資金湧入澳洲物業市場,顯示華人買家對澳洲物業的胃口正迅速增大。

 

根據《紐約時報》的研究,自2010年以來,現時澳洲房地產市場內的華人投資至少翻了十倍;華人投資者已購入了雪梨市中心內逾半的新建住宅。

 

對政策制訂的意義

根據研究結果,置業者為了購入座落於與自身文化較接近地區的物業而甘願付出較高昂的價錢;胡教授相信這個效應對於社會多元化及城市規劃的政策制訂具有重大意義。

 

她表示,明白外來移民對維繫原生文化的內在渴望,是更透徹了解外來移民及本地社群的第一步。

 

她指出:「認識和尊重不同族群對房地產投資的偏好,有助提高城市規劃的效率。」

 

胡教授總結:「通過研究雪梨個別人士的置業投資決定,我們記錄了不同文化及族群自然地出現『物以類聚,人以群分』的情況。我們相信,在三藩市、多倫多或溫哥華等多元文化融匯的移民城市也可觀察到類似的現象。

 

參考資料:

Hu, Maggie Rong and Lee, Adrian D., Melting Pot or Salad Bowl: Cultural Distance and Housing Investments (August 31, 2017). 28th Australasian Finance and Banking Conference.

 

英文原文刊於中大商學院屬下之「中國經商智慧」網站:https://bit.ly/2p8340a

 

關於香港中文大學商學院:

香港中文大學(中大)商學院由六個教學單位組成,包括會計學院、酒店及旅遊管理學院、決策科學與企業經濟學系、財務學系、管理學系及市場學系。成立於1963年的中大商學院,是區內首間提供工商管理碩士課程(MBA)和行政人員工商管理碩士(EMBA)課程的商學院。現時中大商學院合共提供8個本科課程及13個研究院課程,包括工商管理碩士、行政人員工商管理碩士、碩士、理學碩士、哲學碩士及博士課程。

 

中大商學院的MBA課程在2018年《金融時報》(Financial Times)百強排行榜名列全球第43位,而EMBA課程亦在2017年排名全球第32位。中大的商界校友人數逾35,000人,為香港之冠,其中不少校友已晉身政府和商界的重要決策層。商學院現有逾4,400名本科和研究生,現任院長為陳家樂教授。

 

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